任意売却に関する質問集

任意売却で家を売った後、住宅ローンは申し込めるの？

住宅ローンを3ヶ月滞納をした時点で、いわゆるブラックリストに登録をされてしまいます。　 従って、5年～7年間は新規の銀行融資は難しいと考えます。

任意売却をして4年後に、新たに住宅ローンの融資を得ることの出来た人もおりますが、そのような方は例外中の例外とお考えください。　ちなみに任意売却後4年で住宅ローンが通った方は一中の商社勤め、年収1,200万円。　保証人のお父様が病院勤めという条件でした。

任意売却後そのまま家に住んでいられますか？

可能性は有ります。
ご自身の身内が任意売却で購入して、それを賃貸という形で住まわせてもらうような方法もあります。

他人が任意売却をした場合
同じように、賃貸という形で家賃を払うので、住まわせて欲しいと交渉をする余地は有ります。　ただ、任意売却で購入した方の多くは自分で住まわれる目的で購入することが多いので確率は五分五分です。

投資家、不動産会社が任意売却で購入した場合には、そのまま住める確率は高いと思われます。　ただし、今まで住宅ローンの返済額を遙かに上回る額を毎月家賃として支払うことになると思います。

親子間任意売却が出来ないときはどうするの？

親子間での任意売却が出来なかった場合には、不動産業者などの第三者に一時的に購入してもらうしか方法はございません。

その際の問題点は、費用・手数料が高くなるということが上げられます。　しかし、それは価値観の問題で、高くなってもその不動産を絶対に守らなければならないというのであれば第三者に入ってもらい購入してもらうべきです。

親子間の任意売却は非常に高度な知識が必要なため割高です。

賃貸に出しているマンションでも任意売却はできますか？

可能です。
いわゆる、投資物件という扱いになります。　住居用とは違い右から左へは売れませんが、投資家さんたちも沢山物件を求めておりますので、価格が合えば任意売却での販売は問題無いです。

自己破産は任意売却の前が良いの後が良いの？

任意売却を先に済ませた方が、ご自身には有利です。

破産手続き前に任意売却で不動産を売却をしてしまうと、資産は無くなりますから、同時破産になる可能性が大きくなります。

普通、自己破産における費用はお一人様20万円～50万円かかります。　しかし、残さんがなければ自己破産手続き費用は3万円で済みます。　お金が必要な時期の3万円と20万円～50万円の差は大きいでしょう。（弁護士・司法書士等の代理人報酬は別途） それに加え、資産の換価処分がいりませんから、破産手続きは簡略化され破産免責までの期間も大幅に短くなります。は、自己破産を申し立てる前に競売や任意売却によって先行して住宅を処分し、住宅を所有していない状態で自己破産を申し立てることが必要です。　ただし、物件査定額の1.5倍以上のオーバーローンの住宅であって、他に財産がなければ、同時廃止にします。　つまり、被担保債務残額÷不動産評価額＝約1.5倍以上ある場合では自己破産をすることが可能です。

任意整理と任意売却は違うの？

任意売却は任意整理の一種です。

本来は、弁護士さんまたは司法書士さん以外が行ってはいけない業務ですが、不動産を売却するにあたり当面の問題である住宅ローンに関する部分は不動産業者が行っております。

厳密に言えば司法関係者以外処理できないのですが、住宅ローンの返済が出来なくなっている方々に弁護士費用を負担させることなど絶対に無理でしょう。　また、債権者側としても1円でも多く焦げ付いているお金を回収したいと考えております。　そこで、仲介手数料のみで処理する任意売却業者が求められているのです。

不動産業者と任意売却専門業者の違いは何？

任意売却とは住宅ローンが残る不動産を売却する業務です。

中古住宅・中古マンションなどを含め、一般の不動産売買は売買契約をする時点で、その売買する不動産の住宅ローンは消えていなければなりません。　それでなかれば売買が成立しないのです。　誰も他人の借りたローンという借金のくっついた家など買いたく無いからです。

一般の不動産業者さんは、売買時にローンがプラスマイナス・ゼロの状態の取り扱いしか出来ません。　任意売却を手がけている業者は、ローンの残っている不動産の売却を可能にするノウハウを持っているのです。

任意売却の後に残るローンの請求って？

普通、新築で不動産を購入して、それを何年後かに売る時には中古として売却をしなければなりませんよね？

中古の不動産を売却する際には、" ローン残額 > 売買価格 " となってローンの残額の方が大きくなります。　言い換えれば、売却をしても返済仕切れないローンということです。

任意売却でも同じで、返済しきれないローンが出てしまいますので、これは返済をしないといけません。　でも、生活の苦しい人に今まで通りの額を返済しなさいとは言えませんので、払える額だけ払ってくださいねということになるのが任意売却です。

そして、何年後かに、この残っている未払いのローンを買い取る交渉も可能です。

千葉県任意売却センター

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