任意売却での親子間売買
実家の親が事業に失敗し、家が競売にかかった。
離婚をした娘と孫たちが住むマンションを買い取ってやりたい。
親戚が住宅ローンの返済に苦しんでいるので、その家を一時的に買い取って上げたい。
こんな切実な状況におかれている場合には親子間の任意売買・親戚間での任意売買という方法が取れることがあります。
年老いたご両親のため、子供達のためと理由は色々と有ると思います。 守って上げることの出来る状況であれば守って上げてください。
身内間での不動産の任意売却は高い買い物になります
債権者が提示する売買価格を現金でご用意出来ないケースでは、購入資金を銀行から融資を受けなければなりません。 しかし、多くの金融機関では親子間での不動産売買に住宅ローンの融資を認めてはくれません。
したがいまして、ローンの組める金融機関から融資を受けることにならざるを得ません。
ノンバンクからの住宅ローンの融資
ノンバンクですと親子間売買でもローンを認めるところが少なくありませんが、金利と手数料が高いです。 金利が高いので長期のローンの支払いを考えると、チョット二の足を踏むかと思います。 その場合、短期間で、銀行の住宅ローンに借り換える方法もお勧めしております。
ノンバンクは金利が高いから諦める。
実家を買い戻すか、金利の高さか？ 孫達の住むマンションを買い戻すか、金利の高さか？ 価値観をどちらに置くかです。 金利が高いから諦め切れるのであれば、それはそれで吉ではないかと考えます。
金融機関が住宅ローンを認めない理由
金融機関と住宅ローン保証会社との間での保証契約の中に「貸付対象物件の売主が申込人本人の配偶者・親・子のいずれかである場合、保証の対象を取らない」という項目があります。 これを、簡単に言えば夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項がある為、親子間売買の住宅ローンは難しいのです。
また、親子間、親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与であり、売買はおかしい。 それは、住宅ローンの趣旨に反する、子供に融資された 資金を、父親の債務の返済に使用される懸念が大いに有るようです。
住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。
売買価格に公正さを欠いている可能性がある。
これらのことから、親子間/身内間の住宅ローンには難色を示す金融機関が多いのです。
しかし金融機関のによっては、不動産仲介業者による売買契約書や重要事項説明書など通常の契約と同様の書類が有り、そして不動産業者が媒介することで客観性が確保され、「価格の妥当性」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、通常の住宅ローンと同じように親子間などの売買に対しても例外的に融資を受けられる可能性も有ります。
親子間・親戚間の不動産売買はハードルが高い
先ず、適正な売買価格を債権者と調整しなければなりません。 場合によっては親族ということで実勢価格よりも高めの提示をされることも有ります。 金額さえ折り合いが付けば親族への任意売却を承諾してくれる債権者はおります。
しかしながら、売買価格が適正であっても親族に売却することを一切認めない債権者もおります。
一番、苦労をするのが金融機関探しです。 ローンを借りる方の属性、いわゆる社会的ステータスが高い場合などは都市銀行などでも親子間での売買にローンを組んでくれた事もあります。 しかし、多くの方々にはやはりノンバンクの利用を勧める以外方法はないかと思われます。
親子間の任意売却が出来る業者は数限られています
不動産の親子間売買は、一般の住宅購入の処理の仕方、作業内容が大きく異なるりますので、近所の不動産屋さんお願いをしても『難しいですね～』と、取り合ってもらえないことが多いと思います。
仮に出来ますといわれ、媒介契約を交わしたとしても、結局は出来ませんでしたと終わることとも思います
親子間売買の相談をされて、『出来ます！』と言われた場合、下記の項目を質問してください。
(1) 今まで親子間売買をまとめたことがあるのか？
(2) 有るとすれば何ケースくらいまとめたのか？
(3) どのようなスケジュールでやっていくのか？
(4) 任意売却になるのであれば、残った債務についてはどうなるのか？
(5) かかる費用の総合計はいくら位か？
上記の質問に対して、瞬時に答えが出せるか出せないかが親子間売買を手がけているか否かの判断材料になります。
明快な回答が出せずあやふやな言い回しまたはウサン臭いことを言うようであれば、間違えても依頼はしないようにすべきでしょう。
一時的に第三者に購入してもらっては？
この方法が一番楽です！
可能であれば、親子間売買をされたい方々皆様にこの方法をお勧めしたいところです。
例えば、当社へ登録して下さっている投資家さん、当社提携の不動産会社など一時的に、その方々に目的の物件を購入してもらい、一時的に賃貸契約をして頂ければ、そのまま住み続けることは出来ます。
そして、数ヶ月後にご子息またはお身内の方に、その物件を買い戻して頂く方法も有ります。
しかし、この方法にはいささか費用が嵩みます！
なぜならば、第3者に不動産の所有権移転する場合、所有権移転費用、抹消登記費用が2回かかります。 さらに、短期譲渡所得となるため、所得税、住民税で39パーセントかかるので、それを踏まえた報酬が必要となりますし、他にも割高になってしまう要因はあります。
千葉県任意売却センター
弊社は、密なるサービスをモットーに営業をいたしております。 その関係で、千葉県と千葉県に隣接するエリア限定での相談の受け付けとさせて頂いております。
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